Biuro Architektoniczne Inżynierskie Konstrukcyjne Dim Projekt Gliwice

Projekty budowlane, ekspertyzy techniczne, kierownik budowy

Formalności przed projektem i budową domu
Formalności przed projektem i budową domu
Formalności przed projektem i budową domu
dodane przez Admin | dnia 08.07.2017
Kupiłem działkę lub planuję ją kupić i chciałbym już niedługo rozpocząć budowę swojego własnego domu. Tylko co teraz powinienem zrobić? Gdzie się udać i jakie dokumenty załatwić? To są pytania zadawane przez większość inwestorów, którzy najczęściej ten jeden raz w życiu decydują się na budowę domu. W tym artykule chcielibyśmy przedstawić proces jaki należy przejść, aby uzyskać wymarzony projekt i pozwolenie na budowę. Poniżej przedstawiamy wszystko krok po kroku.

Poniżej przedstawiamy najważniejsze formalności niezbędne do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego (projektowego i budowlanego) wraz ze wskazaniem miejsc, czasu i kosztów ich pozyskania. Proszę pamiętać, że w przypadku braku zrozumienia niektórych procedur, nasze biuro projektowe służy Państwu pomocą. Opis procedur przedstawiamy w niniejszym artykule etapami.

 

Formalności przed przystąpieniem do projektowania

 

Przepisy, ograniczenia i dokumenty wstępne

 

Tak naprawdę już na początkowym etapie warto udać się do biura projektowego, gdzie uzyskać można porady czym zająć się w pierwszej kolejności i czego potrzeba do zaprojektowania domu. Nie jest to jednak konieczne i początkowe etapy można przejść samodzielnie.

Należy pamiętać, że przy planowaniu i projektowaniu domu oraz zagospodarowaniu działki ograniczają nas przede wszystkim takie elementy jak:

  • Wielkość i geometria działki
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także inne przepisy w budownictwie.
  • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzja o Warunkach Zabudowy
  • Ewentualne inne przeszkody

Dla niemal każdego miasta, powiatu czy gminy dostępne online są geoportale, czyli elektroniczne mapy, dzięki którym sprawdzić można m.in. uzbrojenie terenu (sieci instalacyjne) czy też kategoria obszaru lub numer MPZP. Dla co raz większej ilości terenów Gmina lub Miasto uchwala Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), określających podstawowe warunki, takie jak na przykład:

  • dopuszczalna wysokość i wielkość budynku,
  • rodzaj i geometria dachu,
  • wskaźnik intensywności zabudowy (wielkość budynku w stosunku do działki),
  • ilość kondygnacji,
  • inne parametry.

Większość MPZP dostępnych jest online i można samodzielnie wyszukać te zapisy w Internecie. W przeciwnym razie konieczne będzie pozyskanie wypisu i wyrysu z MPZP w Urzędzie Gminy/Miasta (https://www.biznes.gov.pl/opisy-procedur/-/proc/1423-wypis-i-wyrys-z-planu-zagospodarowania-przestrzennego). Sprawdzenie MPZP należy zrobić już przed zakupem działki, ponieważ może się okazać, że ten zabrania budowy np. budynków o dachu płaskim, a o takim właśnie marzyliśmy.

Bardziej kłopotliwa jest sytuacja kiedy dla danego obszaru MPZP nie jest opracowane. Wówczas konieczne jest złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy. Ze względu na wymagania i potrzebną ilość dokumentów, ten najlepiej złożyć dopiero na etapie projektu koncepcyjnego. Przy wypełnianiu i kompletowaniu wniosku pomoże biuro projektowe. Więcej informacji o wniosku: https://www.biznes.gov.pl/opisy-procedur/-/proc/430-ustalenie-warunkow-zabudowy

 

Geodezja i warunki gruntowo-wodne

 

Niezbędnym dokumentem do projektowania domu, a zwłaszcza do projektu zagospodarowania działki jest mapa do celów projektowych, która musi być opracowana przez uprawnionego geodetę. Mapa sporządzona przez niego musi zostać dostarczona do biura projektowego, które to właśnie na nią naniesie nowoprojektowany budynek wraz z jego otoczeniem oraz planowaną trasę przyłączy.

Bardzo ważnym elementem jest także uzyskanie opinii geotechnicznej, wykonanej przez specjalizującą się w badaniach geologiczno-inżynierskich firmę, która wykona kontrolne odwierty. Określa ona warunki gruntowo-wodne, uwarstwienie i nośność podłoża, wysokość wód gruntowych i parametry geotechniczne gruntów. Jest to niezwykle istotne przy projektowaniu posadowienia, fundamentów czy też izolacji przeciwwilgociowej lub przeciwwodnej.

Należy także sprawdzić czy działka nie leży w strefie oddziaływania eksploatacji górniczej. Stosowne oświadczenie można uzyskać w kopalni, w strefie eksploatacji której działka może się znajdować. Niestety często kłopotliwe jest uzyskanie informacji, pod jaką kopalnię przynależy dany teren. Wydany przez kopalnię dokument określa kategorię szkód górniczych, co jest istotne dla projektanta w kontekście zaprojektowania konstrukcji tak aby była zabezpieczona przed działaniem szkód górniczych.

 

Uzbrojenie terenu i instalacje wewnętrzne

 

Już na samym początku należy sprawdzić uzbrojenie terenu i dostęp do mediów, a także zastanowić się nad sposobem ogrzewania. Jeżeli w pobliżu naszej działki znajduje się sieć ciepłownicza lub gazowa, można wybrać ogrzewanie miejskie lub gazowe. W przeciwnym razie należy wybrać inny sposób ogrzewania, np. z kotła na paliwo stałe, pompa ciepła czy też kominek z płaszczem wodnym.

Jeżeli nie mamy dostępu do sieci kanalizacyjnej, niezbędne będzie wykonanie bezodpływowego osadnika ścieków (tzw. szambo) lub przydomowej oczyszczalni ścieków, których projekty wykona biuro projektowe.

W przypadku braku sieci wodociągowej, możliwe jest także czerpanie wody ze studni, co musi być poparte odpowiednimi odwiertami i badaniami.

W każdym przypadku chęci (konieczności) podłączenia się do istniejącej sieci, należy wnioskować w instytucji zapewniającej konkretne media o warunki przyłączy (ciepłownicza, gaz, energia elektryczna, woda, kanalizacja), które dostarczyć należy do biura projektowego.

 

Dodatkowe uzgodnienia

 

W przypadku występowania innych kłopotliwych sytuacji, np. przebieg sieci gazowej przez teren działki, należy wystąpić do przedsiębiorstwa będącego właścicielem sieci (np. PGNiG) o uzgodnienie określające odległości domu od wspomnianej sieci, czy też sposób prowadzenia robót lub innego rodzaju działania zabezpieczające istniejący rurociąg. Taki dokument również należy dostarczyć do biura projektowego.

 

 W niektórych instytucjach wymagana będzie także mapa zasadnicza, którą pozyskać można w Urzędzie Miasta lub Starostwie Powiatowym.

W przypadku wniosku o wydaniu zezwolenia na wykonanie zjazdu z drogi publicznej czy innych działaniach związanych ze sprawami własnościowymi (np. podział działki) niezbędne będzie także uzyskanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów w UM lub SP (https://obywatel.gov.pl/zaswiadczenia-i-odpisy/uzyskaj-wypis-i-wyrys-z-ewidencji-gruntow-i-budynkow#scenariusz-w-urzedzie-albo-listownie).

Projektantowi należy dostarczyć także wypis w księgi wieczystej lub po prostu jej numer, bądź kopię aktu notarialnego, na potrzeby uwzględnienia m.in. powierzchni działki w projekcie.

W niektórych przypadkach konieczne jest uzgodnienie z Zarządem Dróg Miejskich (przyłącza przebiegające przez drogę publiczną lub projekt zjazdu z takiej drogi).

 

Projekt koncepcyjny

 

Nie każde biuro prowadzi proces projektowy na takich samych zasadach, dlatego artykuł odnosi się do działań jakie prowadzone jest w biurze DiM Projekt.

Po dostarczeniu dokumentów, biuro może bez przeszkód rozpocząć architektoniczną koncepcję budynku, uwzględniającą rzuty kondygnacji użytkowych oraz bryłę budynku, w tym także wizualizację 3D. Projektanci uwzględniają życzenia Inwestora, przepisy prawa oraz funkcjonalność obiektu podczas projektowania koncepcji. Koncepcja omawiana i korygowana jest wraz z inwestorem, aż do osiągnięcia najlepszego rozwiązania.

Po zaakceptowaniu projektu koncepcyjnego, następuje przystąpienie do projektu budowlanego.

 

Projekt budowlany

 

Projekt budowlany składa się z części opisowej oraz rysunkowej. Ponadto zawiera stosowne dokumenty, w tym oświadczenia projektantów, załączniki formalno-prawne, obliczenia oraz inne niezbędne elementy. Na projekt budowlany składają się takie części jak:

  • projekt zagospodarowania działki,
  • projekt architektoniczno-budowlany,
  • projekt konstrukcyjno-budowlany, z obliczeniami statyczno-wytrzymałościowymi,
  • obliczenia cieplno-wilgotnościowe,
  • certyfikat charakterystyki energetycznej,
  • projekt instalacji wewnętrznych – wodno-kanalizacyjna, centralnego ogrzewania, gazowa, elektryczna, wentylacji mechanicznej (w zależności do projektu)

Całość powyższej dokumentacji stworzonej przez biuro, kończy się złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, po otrzymaniu którego można rozpocząć budowę.

 

Projekt wykonawczy

 

Jeżeli zależy nam na zminimalizowaniu ryzyka popełnienia błędów przez ekipę wykonawczą, czy też w przypadku kiedy nie mamy możliwości szczegółowego kontrolowania budowy, warto zastanowić się nad projektem wykonawczym, który w zależności od potrzeb może dotyczyć części:

  • Architektoniczno-budowlanej
  • Konstrukcyjnej (najczęściej)
  • Instalacyjnej

Projekt wykonawczy wiąże się oczywiście z bardziej obszerną i pełną detali dokumentacją projektową, ale także z większym kosztem wykonania. Projekt wykonawczy nie jest obligatoryjny.

 

Inne działania projektowe związane z budową domu

 

Nasze biuro może wykonać, bądź w porozumieniu z projektantami branżowymi skoordynować także inne istotne elementy projektowe, które często są niezbędne, lecz niekoniecznie bezpośrednio związane z procedurą uzyskania pozwolenia na budowę. Wśród takich elementów wymienić można np.

  • Projekt zjazdu z drogi publicznej (poza PnB)
  • Projekt przydomowej oczyszczalni ścieków (w ramach PnB)
  • Kosztorys inwestorski, uproszczony lub szczegółowy (poza PnB)

Oferujemy także swoje usługi w innych działaniach, które mogą się pojawić podczas procesu inwestycyjnego.

 

Projekty przyłączy

 

Pomimo, iż nie jest to część projektu budowlanego, nie można wykonać budowy bez projektu przyłączy. Projekty przyłączy może wykonać tylko uprawniony projektant instalacji. W rzeczywistości projekty przyłączy zazwyczaj wykonuje instytucja, która zapewnia dostawę mediów i wykonuje te przyłącze, czyli – na przykładzie Gliwic – będą to:

  • PGNiG – projekt przyłącza gazowego (w cenie wykonania)
  • Tauron – projekt przyłącza energii elektrycznej (w cenie wykonania)
  • PWiK – projekt przyłącza wod-kan (za dodatkową opłatą, dlatego projekt przyłącza można zlecić także instalatorowi przez biuro projektowe)
  • PEC – projekt przyłącza ciepłowniczego

W powyższym artykule przedstawiliśmy w możliwie najprostszy sposób, proces inwestycyjny do momentu rozpoczęcia budowy. Kompleksową pomoc na każdym etapie zapewnia nasze biuro – DiM Projekt Gliwice. Po przejściu wszystkich tych etapów, wystarczy znaleźć Kierownika Budowy oraz odpowiednią firmę wykonawczą i rozpocząć budowę.

 

Lp

Dokument

Gdzie?

Kiedy?

Koszty/uwagi

1a

Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Urząd Gminy / Urząd Miasta – wydział architektury lub urbanistyki

Przed zleceniem projektu. Jeżeli MPZP jest dostępne online, wypis i wyrys nie są konieczne. Czas oczekiwania: 7-30 dni

Opłata skarbowa w wysokości 50-250zł w zależności od objętości dokumentacji.

1b

Decyzja o warunkach zabudowy

Urząd Gminy / Urząd Miasta – wydział architektury lub urbanistyki

Po projekcie koncepcyjnym (ze względu na wymaganą dokumentację).

Opłata skarbowa w wysokości 107 zł.
Dokument wymagany, jeśli nie ma MPZP

2

Mapa zasadnicza w skali 1:500 lub 1:1000

Starostwo Powiatowe / Urząd Miasta – wydział geodezji albo powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej 

Przed złożeniem wniosku o WZ, warunki przyłączy itp. Najlepiej jak najszybciej.

Czas oczekiwania: do 7 dni

22,50 zł lub więcej (zależy od formatu, standard A4)

3

Techniczne warunki przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej

Lokalne przedsiębiorstwa zapewniające dostawę mediów

Na etapie projektu budowlanego, lecz najlepiej na początku zamierzenia inwestycyjnego.
Czas oczekiwania: do 30 dni

Opłata wg cennika przedsiębiorstwa

Wnioski, dokument potwierdzający prawo własności, np. wypis z księgi wieczystej, mapa zasadnicza.

4

Mapa do celów projektowych

Uprawniony geodeta

Przed zleceniem projektu (ew. na początkowym etapie)
Oczekiwanie: zwykle 30-60 dni

Opłata w zależności od cennika geodety, zwykle 1-1,5 tys.

5

Opinia geotechniczna

Firma geologiczno-inżynierska

Na etapie projektu budowlanego lub wcześniej.

Oczekiwanie: zwykle do 30 dni

Opłata w zależności od cennika firmy, zwykle 0,6-1,2 tys.

6

Określenie kategorii szkód górniczych / warunki górnicze

Kopalnia do której przynależy teren – komórka powołana do tego zadania

Przed zleceniem projektu

Oczekiwanie: zwykle do 14 dni

Wniosek bezpłatny

7

Wypis i wyrys z rejestru gruntów

Starostwo Powiatowe / Urząd Miasta – wydział geodezji albo powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej 

Czas oczekiwania zależy od urzędu.

Koszt 150 zł.

8

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Starostwo/miasto – wydział gospodarki gruntami

Jak najszybciej
Oczekiwanie: do 30 dni

decyzja bezpłatna, jeśli do 0,05 ha pod budowę domu jednorodzinnego

9

Zezwolenie na wycięcie drzew

Gmina/miasto – wydział ochrony środowiska

Jak najszybciej
Oczekiwanie: do 30 dni

bez opłat, jeśli wycinka nie wiąże się z prowadzeniem działalności gospodarczej

10

Uzgodnienie projektu / warunki:

z konserwatorem zabytków (obiekty zabytkowe),

ze specjalistą ds. przeciwpożarowych (przyłącza gazowe, niektóre obiekty usługowe),                                               

z rzeczoznawcą ds. BHP (jeśli w budynku będą stanowiska pracy),

z sanepidem (obiekty produkcyjne i usługowe)

z Zarządem Dróg Miejskich (ingerencja w drogę publiczną, np. przyłącze)

odpowiednie jednostki organizacyjne

W zależności od rodzaju inwestycji i zakresu uzgodnień.

uzgodnienie może mieć formę postanowienia lub odpowiedniej adnotacji z pieczątką na projekcie; konieczność uzgodnień zleży od rodzaju inwestycji; wydawane bezpłatnie

11

Projekt koncepcyjny, budowlany, wykonawczy, branżowe, projekty towarzyszące,  kosztorysy, inne elementy projektowe i organizacyjne związane z inwestycją itp.

Biuro Projektowe

Na początku zamierzenia inwestycyjnego.

Czas oczekiwania uzależniony od zakresu projektu.

Koszt uzależniony od zakresu projektu.

 

Biuro zapewnia pomoc i/lub koordynację zadań w całym procesie.

12

Projekty przyłączy mediów

Biuro Projektowe – uprawniony intalator lub Przedsiębiorstwo dostarczające media – uprawniony instalator

Po wykonaniu projektu budowlanego.

Czas oczekiwania: zwykle do 30 dni

Zwykle projekt przyłącza wykonuje przedsiębiorstwo w cenie jego wykonania. W innych przypadkach należy zgłosić się do projektanta instalacji.

13

Pozwolenie na budowę

Starostwo Powiatowe / Urząd Miasta  – wydział architektury i budownictwa

Czas opracowania projektu budowlanego oraz złożenia wniosku zależy od umowy z biurem projektowym.

Czas oczekiwania: do 60 dni

Budynki mieszkalne bez opłat

wniosek wg urzędowego wzoru, oświadczenie o prawie do nieruchomości, projekt, uprawnienia i zaświadczenia o przynależności projektanta do izby zawodowe, dokumenty z pkt.: 1a/1b oraz 2 i 3

14

Odwołanie od decyzji o pozwoleniu na budowę

Wojewoda

 

budynki mieszkalne bez opłat

15

Zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę

Starostwo Powiatowe / Urząd Miasta  – wydział architektury i budownictwa

Do 60 dni

Projekt zamienny na podstawie wniosku.

16

Zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót (rozbiórki) wymagających pozwolenia na budowę

Powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego

roboty można rozpocząć po upływie 7 dni od złożenie wniosku

Urzędowy formularz lub własne pismo, oświadczenie kierownika o przyjęciu obowiązków, zaświadczenie o jego przynależności do izby samorządu zawodowego

17

Dziennik budowy

Organ wydający pozwolenie na budowę -starostwo

Przed rozpoczęciem budowy

za prowadzenie dziennika odpowiada kierownik budowy

18

Tablica informacyjna

Prywatnie

Przed rozpoczęciem budowy

za umieszczenie tablicy odpowiada kierownik budowy

19

Inwentaryzacja powykonawcza

Uprawniony geodeta

Po zakończeniu robót.

Dołącza się ją do zawiadomienia o zakończeniu budowy; kosz wg cen rynkowych

20

Odbiory instalacji: elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej oraz przewodów kominowych

przedstawiciel zakładów, kominiarz

Po zakończeniu robót

protokoły odbiorów dołącza się do zawiadomienia o zakończeniu budowy; koszt wg cennika przedsiębiorstwa

21

Zgłoszenie zakończenia robót budowlanych

Powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego

Po zakończeniu robót. Do użytkowania można przystąpić, jeśli urząd w ciągu 21dni od zgłoszenia zakończenia robót nie wniesie sprzeciwu

urzędowy formularz lub własne pismo, oświadczenie kierownika, zaświadczenie o jego przynależności do izby samorządu zawodowego

 

Mamy nadzieję, że powyższy artykuł będzie dla Państwa pomocny i znacznie ułatwi życie. Życzymy wszystkim udanej, sprawnej i bezpiecznej budowy.

 

W artykule wykorzystano grafikę ze stron internetowych:

http://printeger.eu

https://kahanelaw.com